房屋轉增貸划算嗎？一文看懂轉增貸優缺點、利率、試算及注意事項

當房貸利率升息之後，你是否也感到有壓力呢？除了想辦法開源節流之外，可以考慮透過「轉貸」或「轉增貸」的方式，降低每月還款支出，或者獲得更多可運用的資金進行財務規劃。

這篇將一次告訴你房屋轉貸的定義、轉貸與增貸的差別、轉貸流程與費用，以及需要注意的事項。

房屋轉貸(或轉增貸)是什麼意思？與增貸有何差別？

在開始探討房屋轉貸的具體流程之前，你需要先了解房屋轉貸和增貸的定義。

• 轉貸(或轉增貸)

  房屋轉貸，是指借款人將原有的房屋貸款，轉移到另一家銀行或金融機構，以更適合借款人的條件繼續還款。

  為什麼需要轉貸？通常是為了享有更低的利率、更靈活的還款方式 (譬如延長年限)，或是獲取更多的資金 (又稱為「轉增貸」)以應對財務需求。

• 增貸

  房屋增貸，是指在現有房屋貸款的基礎上，向既有貸款銀行再額外借入一筆款項。

  這種情況通常發生在借款人的財務需求變動，需要額外資金來應對，例如：裝修、投資理財，或支付其他重要支出。

  增貸的好處在於能夠利用現有的房屋價值，再次借到可能較優惠的利率。

轉貸優點

房屋轉貸的優勢在於借款人有機會獲得更有利的貸款條件，這可能包括更低的利率、更靈活的還款方式，以及其他優惠條款。

1. 提高額度：有機會提高房貸額度
2. 延長期限：透過延長還款期限，降低每月支出
3. 降低利率：其他銀行可能提供更低利率

轉貸缺點

然而，房屋轉貸可能涉及到一些手續費用之支出，所以轉貸的初期成本較高。此外，新的貸款機構對借款人的審核可能更嚴格，包括職業、收入、信用、債務。

因此決定轉貸之前，建議你先充分了解自己的財務與信用狀況，以及轉貸方案的細節。

1. 額外支付費用：轉貸初期成本較高，需要額外支付多筆費用
2. 申請時間較長：轉貸流程比較繁複，因此申請時間比增貸還要長
3. 需重新審核：轉貸到另一家金融機構，需要接受重新審核

轉貸資格

一般來說，房屋轉貸需要具備以下條件：

1. 信用良好
2. 職業與收入穩定
3. 收支比低

如果這三項條件不佳，轉貸的條件不一定比較好，甚至有可能被婉拒。

轉貸要注意什麼？

注意事項1：綁約期間內，需額外支付違約金
房貸綁約期間通常是2~3年，若在這期間內轉貸，可能要支付高額的違約金，因此建議超過綁約期間再轉貸。

注意事項2：轉貸之前先洽詢原銀行，不滿意條件再轉貸
由於轉貸初期有較高的成本，建議在考慮轉貸之前，先向原貸款銀行詢問所需條件；若原銀行確定無法滿足需求，再仔細評估轉貸的可行性。

注意事項3：利率差距愈大，轉貸費用攤提速度愈快
有些借款人轉貸的目的是為了降低利息支出，但轉貸初期需要支付成本，若轉貸後利率差距不夠大，可能需要相當長的時間才能收回成本，因此利差愈大，攤提成本的速度愈快。

注意事項4：拉長還款期間，可降低還款壓力
在尚未還清的剩餘還款期間內，若能透過轉貸延長貸款年限，每月還款金額降低，將能減輕每月還款壓力，年限拉得愈長，每月減輕的壓力就愈明顯。

注意事項5：房屋重新估價，有機會增加額度
有些借款人希望取得更多的貸款資金，但原始的貸款銀行無法滿足需求，而其他銀行因為重新估價比較高，或者貸款政策等因素，能夠提供更多的資金，因此他們願意考慮轉貸選擇。

轉貸費用有哪些？

雖然轉貸有機會談到更有利的條件，但進行房屋轉貸時，需要留意以下4種費用。
以下費用金額僅供參考，惟費用仍依個人實際狀況為主。

1. 提前還款違約金
房貸通常在初期會綁約2~3年，若提前還款則要賠償違約金。假設提前還款本金是1,000萬元，而違約金比例是0.5~1.5%，那麼違約金就是5~15萬元，金額其實不小。因此，建議綁約期間結束再考慮轉貸，以降低相關費用支出。
資料來源：中華民國銀行商業同業公會全國聯合會 各銀行辦理各項消費性貸款提前清償違約金收費標準彙整表

2. 政府規費 (登記費+書狀費)
轉貸過程中，需要前往地政機關辦理房屋抵押權的變更，這將涉及支付登記費及書狀費。
登記費為設定金額的千分之一，而房子的設定金額通常是以貸款金額的1.2倍計算；至於書狀費，則是每張80元。以貸款1,000萬元為例，需要繳交設定費用1.2萬元及書狀費80元。
資料來源：新莊地政事務所

3. 轉貸銀行收取的房貸費用
把房貸轉往另一家銀行，需要支付下一家銀行房貸的手續費。
這一筆費用通常介於3,000~20,000元之間，實際金額則視各家收費標準而定。
資料來源：中華民國銀行商業同業公會全國聯合會 銀行房貸主力商品及連結網址彙整表

4. 代書服務費
由於房貸轉貸涉及繁複程序，因此往往會委託代書處理。

轉增貸試算

情境1：只延長年限

假設原本房貸800萬元，年限20年，利率2.1%，繳了3年之後，餘額剩下約700萬元，無綁約期間之限制；轉貸至新銀行，金額不變，貸款期限為30年，利率2.1%，房貸手續費6,500元，代書費6,000元，相關費用試算如下：

• 政府規費：(700萬元x 1.2倍)/1000 + 80元 = 8,480元
• 新銀行房貸手續費：6,500元
• 代書費：6,000元

所以轉貸成本大約是2萬元，但每月可降低約1.5萬元的還款壓力，等於每年可降低約18萬元的房貸支出。

情境2：轉貸後又新增資金

延續第一個情境，轉貸至新銀行後，除了代償700萬元之外，再增貸300萬元，相關費用試算如下：

• 政府規費：(1000萬元x 1.2倍)/1000 + 80元 = 12,080元
• 新銀行房貸手續費：6,500元
• 代書費：6,000元

成本效益分析：轉貸成本大約是2.5萬元，但可額外獲得300萬元可用資金，而且每月還款金額比之前還要低，一年大約可降低房貸支出約4.8萬元。

*以上試算僅供參考，惟費用仍依實際狀況為主

轉貸流程

如果想要轉貸，該怎麼做呢？提供以下7步驟供參考。

步驟1：洽詢

首先，借款人需要確認自己的財務狀況和需求，然後開始主動洽詢其他銀行，尋找更有利的貸款條件。

步驟2：申請

選定要轉貸的銀行，並且提交房貸申請文件及財力證明。

步驟3：審核

新的銀行會進行審核程序，包括評估房屋鑑價、審查借款人的信用與債務狀況，並且確保借款人有還款的能力等，再決定可貸款的金額。

步驟4：簽約對保

審核通過後，雙方會簽訂貸款契約，並且核對貸款條件。

步驟5：設定

房產抵押權設定給新銀行，並且將相關文件繳回新銀行。

步驟6：撥款

由新銀行撥款給借款人，並代替償還原銀行的房貸餘額，而原銀行會開立清償證明，證明已經還清。

步驟7：塗銷

到地政機關辦理塗銷，由新銀行取得抵押權的第一順位。

當新銀行確認取得第一順位後，借款人才可動用帳戶中的剩餘貸款額度。

轉增貸銀行推薦：星展銀行指數型房貸

如果想要轉貸或轉增貸，星展指數型房貸是一個好選擇，因為它有兩大特色：

1. 40年最長還款期限
   40年房貸是目前市場上最長的貸款年限，可以降低每月攤還本金與利息的壓力，如果符合無自用住宅購買自用住宅者之特定條件，轉貸最長也可達40年。
   (註：實際年限將依本行審核標準來判定)
2. 8成最高貸款成數
   轉貸時幫你重新估算房子的價值，讓你有機會增加貸款額度，而且貸款成數最高可達8成，提供你充裕的資金支援。

總結

房屋轉貸是一項流程稍微複雜的作業。借款人需要仔細評估自己的需求和財務狀況，同時理解轉貸的流程、費用、優點和缺點。一旦找到理想的貸款方案，就可以考慮轉換到更適合借款人的貸款條件。

雖然這可能涉及一些費用，但長遠來看，這些費用可能會被轉貸所帶來的利益所抵銷掉。當你全面了解轉貸之後，才能做出明智的決策，並且確保轉貸為自己帶來實際的好處。